Notícias e artigos do meio jurídico

Infiltração no meu apartamento. E agora?

Infiltração no meu apartamento. E agora?

Infiltração no meu apartamento. E agora?

Direito Imobiliário - Direito Civil - Danos Materiais - Infiltração - Vizinhança - Condomínio

A reforma em um imóvel é sem sombra de dúvidas um momento estressante para quem não trabalha na área, assim, é um período muitas vezes adiados pelas pessoas! Mas, e quando descobrimos uma infiltração?

 

É mais comum do que imaginamos, a ocorrência de uma infiltração em um imóvel. O que pode não ser comum, e extremamente desgastante, é localizar o foco da infiltração.

 

Quando a origem da infiltração decorre de terceiros, nasce um direito de ressarcimento automaticamente.

 

No caso do presente artigo, vamos nos ater ao direito de condomínio e condôminos, em que referida discussão gera uma grande tormenta entre os moradores.

 

Uma infiltração pode gerar danos imensuráveis a um imóvel e aos seus moradores, tanto de ordem material, como de ordem moral, visto que não somente o bem material pode ser afetado, como também a saúde dos moradores, existindo inclusive casos em que há risco de graves acidentes.

 

De forma bem simples e didática, podemos afirmar que uma infiltração pode se originar de duas formas: a) na casa do seu vizinho; b) no prédio / área comum.

 

Para se descobrir o foco de uma infiltração, a forma mais segura é através de um laudo técnico, emitido por profissional especializado.

 

Referido documento servirá inclusive de prova, não somente para comprovar o seu direito frente ao causador do dano, mas também caso exista a necessidade de ingresso de uma ação judicial.

 

Na hipótese de infiltração por culpa do vizinho, se faz necessário inicialmente uma tentativa consensual de resolução da questão.

 

Quando frustrada a conciliação, necessário o ingresso de medida judicial para assegurar a efetividade de seus direitos.

 

É dever do causador do dano, repará-lo. Nesse sentido:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INFILTRAÇÃO IMÓVEL VIZINHO. 1. A interposição de embargos de declaração tempestivos, por qualquer das partes, interrompe o prazo recursal independente de seu resultado. 2. Sendo incontroverso que as infiltrações existentes no muro do imóvel da apelada foram ocasionadas por culpa do condomínio apelante e havendo provas de que tais danos não foram reparados no decorrer do processo, deve ser mantida a sentença que condenou o réu a proceder aos reparos da obra.

(TJ-MG - AC: 10145110470096002 MG, Relator: Wagner Wilson, Data de Julgamento: 25/09/2013, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2013)

 

 

Como já aduzido, o dever de indenizar pode alcançar não somente a obrigação material, como também a obrigação moral, dependendo de cada caso específico.

 

No que tange a infiltração por problemas em áreas consideradas “comum”, a responsabilidade do Condomínio não deve ser afastada.

 

Aduz o Código Civil:

 

Artigo 1331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(...)

 

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

 

 

Assim, qualquer dano em uma unidade individual, decorrente de problemas em área comum, é de responsabilidade do Condomínio.

 

Em caso de infiltração, por exemplo, é comum que o problema advenha da rede vertical de encanamentos, chamada de prumada ou coluna central, a qual está localizada em área comum do Condomínio, já que de uso geral dos condôminos, isto porque, é responsável por conduzir água e esgoto da via pública até os andares, e para cada unidade particular.

 

Nesta hipótese, o dever do Condomínio em consertar a origem do vazamento é indiscutível, sem prejuízo da cobrança de ressarcimento e reestabelecimento da unidade individual ao seu estado anterior ao da infiltração.

 

Como uma infiltração pode gerar mais do que danos materiais, é importante que o conserto seja realizado de forma breve. A demora injustificada do Condomínio e o risco a que o condômino pode ser exposto, pode ensejar dano moral.

 

A corroborar com o exposto, segue entendimento dos nossos Tribunais:

 

DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMINIO. INFILTRAÇÃO NO IMOVEL RESIDENCIAL. DANOS MORAIS. VALOR DA INDENIZAÇÃO. 1. Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. 2. Responsabilidade civil. O Condomínio responde por seus atos independentemente de previsão no regimento interno ou convenção, obrigação de indenizar que decorre de lei. 3. Danos Morais. A demora do condomínio (5 meses) em reparar os danos causados no imóvel do condomínio causados em virtude de grave infiltração no teto do seu quarto com aparecimento de mofo e mau cheiro, além da possibilidade de curtos circuitos e incêndios na rede elétrica, ultrapassa o mero dissabor, já que coloca em risco a saúde do condômino, atingindo, portanto, os direitos da personalidade. 4. Valor da indenização. Não se mostra excessivo o valor de R$ 3.000,00 a título de indenização por danos morais, pois adequado as circunstancias do fato, à extensão do dano e a servir ao proposito pedagógico da condenação. 5. Recurso conhecido, mas não provido. Custas processuais pelo recorrente vencido. Sem honorários advocatícios, em face da ausência de contrarrazões.

(TJ – DF – RI: 07087781020148070016, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 07/07/2015, SEGUNDA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: Publicado no DJE 18/08/2015).

 

 

É sedimentado o entendimento de que o Condomínio responde por danos causados ao condômino, que sofre prejuízos em virtude de infiltração causada pela falta de manutenção no prédio.

 

Mas e se o problema for estrutural e de responsabilidade do construtor?

 

Durante o prazo de 05 (cinco) anos o construtor fica responsável pela obra, o que chamamos de garantia.

 

Porém, o construtor pode ser demandado pelo prazo de até 20 (vinte) anos, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores, como assegura o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor.

 

Na mesma esteira:

 

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - PRESCRIÇÃO - INOCORRÊNCIA - DEFEITOS EM IMÓVEL - RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. - Durante o prazo de cinco anos, o construtor fica responsável em assegurar a solidez da obra, mas o proprietário poderá demandar o construtor durante o prazo de vinte anos, pelos prejuízos que lhe advieram da imperfeição da obra constatada no período da garantia. - Conforme disposto no art. 12, do CDC, a construtora responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de construção. - Devidamente comprovados os danos materiais e morais devem responder a construtora e a incorporadora solidariamente.

(TJ-MG - AC: 10024074264706001 MG, Relator: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 18/03/2014, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/04/2014)

 

Então se eu, como condômino, estiver sofrendo um prejuízo, o condomínio pode alegar tratar de responsabilidade do construtor e acionar diretamente a construtora? Assim eu deverei aguardar o fim deste processo para ter reparação pelo dano a que fui acometido?

 

Entendemos que não!

 

Entendemos que o Condomínio deve assumir sua responsabilidade perante o Condômino, e, se o caso, buscar reparação em ação de regresso junto ao Construtor.

 

Enfim, uma “simples” infiltração pode gerar uma série de infortúnios, tanto para o Condomínio, como para o Condômino.

 

Antes de qualquer atitude, procure um advogado. Um especialista poderá analisar e avaliar cada caso concreto e, consequentemente, orientar-lhe na melhor direção a seguir.

  • Compartilhe esse artigo!
  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no Google Plus
  • Compartilhar no Twitter
  • Compartilhar no Whatsapp